Webinar burenhinder 27 april 2018
1
Op 27 april 2018 gaf Bart Van Baeveghem in samenwerking met uitgeverij Wolters Kluwer een webinar over de diverse aspecten van het thema “burenhinder”.
Er waren 39 deelnemers die live de uitzending van het seminarie volgden.
Ook uit de vragen van de deelnemers bleek dat burenhinder bijzonder actueel is met bijzondere facetten en implicaties op tal van juridische domeinen.
U treft hierbij een samenvatting van het seminarie.
Overzicht
Historiek
Wie is uw “buur”
Toerekenbaarheid
“abnormale” hinder
Fout en burenhinder
Verzekeringsproblematiek
Burenhinder en bodemverontreiniging
Openbare werken
Sanctie
Abnormale vatbaarheid
Procedure
Burenhinder en vergunningen
Historiek burenhinder
van fout-theorie naar evenwichtsleer
schoorsteen en kanaalarresten van Cass. 06 april 1960
“evenwicht”
“passende compensatie” en “abnormale lasten”
Grondslag in art. 544 B.W. zelf, traditie en artikel 16 GW
Relatie/verschil met misbruik van eigendomsrecht
Wie is een “buur”
Titularis van attribuut van eigendomsrecht
Een rechtdat slaat op een naburigerf
Dus niet de “betreder” feitelijke bezetter zonder recht noch titel! (Cass. 05 december 2016)
Zakelijk of persoonlijk recht (huurder: Cass. 10 januari 1974)
Niet noodzakelijk naastelkaar: in de buurt
Bij = erf, noodzakelijk een onderscheiden deel van dat erf (Cass. 4 juni 2012)
Zelf een beetje de eigen buur: VME
Aannemer is in principe geen buur (Cass. 28 januari 1965)
Potentieel zeer ruime reikwijdte van toepasselijkheid: overheid, VME, weggebruiker? aannemer?
Toerekenbaarheid
“daad, verzuim of gedraging” die kan worden toegerekend (Cass. 3 april 2009)
Ook indien de gedraging foutief is (Cass. 11 februari 2016) –
Loutere bewaring van de zaak volstaat niet (meer)
Belangrijk!!! bijzonder bij brandschade
Specifieke onderzoeksmaatregelen vragen in kader van oorzaak van brand
Rol van advocaat en motiveringsplicht van de rechter
Uitwerking toerekenbaarheid
Ook indien schade door fout van derde is veroorzaakt, mits evenwicht verbroken is (Cass. 25 juni 2009)
De driehoeksrelatie bouwheer –aannemer –schadelijdende buur
“de vaststelling dat door de aannemer foutief uitgevoerde werken aanzienlijke schade hebben veroorzaakt, impliceert niet dat evenwicht is verbroken. Er moert eerst worden vastgesteld dat de werken die de nabuur heeft laten uitvoeren abnormale hinder hebben veroorzaakt” (o.a. Cass. 13 december 1985)
Toepassingen toerekenbaarheid
Luik 13 maart 2013 (naburig dak in brand: bouwheer compensatieplichtigvoor fout van aannemer –fout inherent aan bestelde werken)
Bergen 1 oktober 2015 (instorting door werken van huurder –niet toerekenbaar aan onwetende eigenaar)
Cass. 16 februari 2017 (hinder door verwaarlozing huurwoning toerekenbaar aan erfgenaam van verhuurder in onverdeeldheid -in solidumaansprakelijk met langstlevende echtgenoot)
Gent 11 februari 2016 (brand met onbekende oorzaak in verhuurde schuur niet toerekenbaar aan verhuurder)
Wanneer is hinder abnormaal?
Criteria:
plaats
duur
intensiteit
eerstaanwezigheid-…
Hinder uit natuurlijke afloop van water is geen abnormale hinder (Antwerpen 2 april 2014)
Verband burenhinder en fout-aansprakelijkheid
Burenhinder toepasselijk ook voor foutieve oorsprong hinder (Cass. 11 februari 2016)
Sluiten elkaar niet uit (Cass. 13 maart 1987)
De relatieve prioriteit van de fout-aansprakelijkheid
Burenhinder als ondergeschikt rechtsmiddel
Burenhinder leidt niet noodzakelijk tot integrale schadevergoeding
Toepassingen fout-burenhinder
Bergen 16 januari 2016: buur pompt kelderwater aan te groot debiet en veroorzaakt schade –compensatieplichtigobv544 en Hof hoeft 1382 niet meer te onderzoeken
Vred. Meise 22 december 2016: loutere argumentatie ogvart. 37 Veldwetboek (burenhinder toepasselijk doch niet ingeroepen)
Vred. Waver 17 november 2015 (haag gesnoeid op 3 m hoogte is niet hoogstammig en veroorzaakt geen burenhinder, zelfs niet op minder dan 2 meter)
Verzekeringstechnische complicaties
“De opdrachtgever die veroordeeld is tot compensatie aan buur wegens fout van aannemer, is niet gesubrogeerdin de rechten van de buur om zich tegen de aannemer te keren. (Antwerpen 11 februari 2015)
Aansprakelijkheidsverzekeringen: ook burenhinder inbegrepen?
Burenhinder en aansprakelijkheid bodemverontreiniging
Bodemvervuiling en sanering kan aanleiding geven tot burenhinder
Bodemdecreet voorziet aansprakelijkheidsbeperkingen voor de “onschuldige eigenaar of gebruiker” (voor historische verontreiniging) voor wat betreft aansprakelijkheid die gegrond is op de loutere eigendom of de loutere bewaring van de grond. (art. 23 Bodemdecreet)
Maar deze aansprakelijkheidsbeperking sluit allicht burenhinder niet uit, indien toerekenbaar.
Gent 17 april 2015: BOFAS als buur compensatieplichtig t.o.v. eigenaar garage
Burenhinder bij openbare werken
Geen algemeen rechtsbeginsel dat openbaar belang voorrang heeft op privaat
Maar principe van gelijke verdeling van openbare lasten (Cass. 23 mei 1991 –Cass. 28 januari 1991)
Overheid kan aan particulieren niet méér lasten opleggen zonder vergoeding dan deze die in het algemeen belang moeten worden gedragen (Cass. 24 juni 2010).
Toepassingen
Hinder restaurant door openbare werken (Cass. 01 oktober 1981)
Barsten in huis door openbare werken: toerekenbaar aan overheid –fout van aannemer (te zwaar materieel) (Luik 21 oktober 2015)
Vermelding van aangestelde gasmaatschappij op interventieformulier geen buitengerechtelijke erkentenis –(Gent 18 december 2014)
hinder door openbare werken: in de kantlijn
Wet 3 december 2005 –inkomenscompensatievergoeding aan zelfstandigen
Rechten en plichten van aangelanden van openbare wegenis
De sanctie: een passende compensatie
In natura (passende maatregelen) of bij equivalent (financieel)
Rekening houden met normale lasten (Cass. 23 november 2000)
Billijke raming kan (ook al is andere berekening mogelijk) (Cass. 24 maart 2016)
Herstel van evenwicht
Geen volledig verbod, zelfs als dit de enige wijze tot herstel van evenwicht is (Cass. 14 december 1995)
Creativiteit in passende maatregelen
“geen rekening houden met latere gebeurtenissen die geen verband houden met hinderlijke feit noch met de schade zelf die de toestand van de betrokkenen zou hebben verbeterd.
Wel indien latere gebeurtenis daarmee wel verband houdt”
Abnormale vatbaarheid voor burenhinder
Doorbraak van causaal verband door “aanleg voor schade”
“De abnormale vatbaarheid van het pand van de naburige eigenaar heeft slechts een weerslag op de rechtmatige en passende vergoeding, wanneer de feitenrechter vaststelt dat zonder de daad, het verzuim of het gedrag van de veroorzaker van de hinder die de gewone ongemakken van het nabuurschap overtreft, die schade zich zou hebben voorgedaan zoals ze in concretois ontstaan. (Cass. 15 november 2013)
Dus: in principe speelt abnormale vatbaarheid geen rol, tenzij ook zonder de hinder de schade ook zou zijn opgetreden
Een laattijdige vordering?
Verjaringstermijn 5 jaar (art. 2262bis§1, tweede lid)
Vanaf manifesteringvan overmatige hinder
Ook als hinder is opgehouden (Cass. 01 februari 2008)
Ook indien geen eigenaar meer (Cass. 28 juni 1990)
Procedure
Aanvullend recht (Cass. 29 mei 1989)
Dus niet ambtshalve op te werpen (Cass. 20 maart 1980)
Partijen kunnen regelen
Rechtbank van eerste aanleg
Soms gerelateerd aan specifieke bevoegdheden van vrederechter
Raad van State niet bevoegd (RvS 10 april 1984)
In geval van eigendomsoverdracht lot van procedure regelen
Bij akkoord: eventueel opletten met tegenwerpelijkheid!
Burenhinder en de vergunningverlenende overheid
Verkregen vergunning mag geen afbreuk doen aan subjectieve rechten
De beoordeling van de “goede ruimtelijke ordening”
Overheid is gebonden door de uitspraak van de burgerlijke rechter inzake burenhinder (medewerkingsplicht)
Dus vergunning kan niet worden geweigerd, ook niet indien strijdig met goede ruimtelijke ordening, indien ze noodzakelijk is om burgerlijke uitspraak uit te voeren. (RvS 15 juli 2015)
Rechter mag zich niet in de plaats van bestuur stellen (Cass. 3 januari 2008)
Blik op de toekomst? (onder voorbehoud)
Verdere uitbreiding en verfijning van toepassingsgebied
Eindelijk eens naar een wettelijke verplichte brandverzekering?
Naar een nieuw Boek Goederenrecht in een Nieuw Burgerlijk Wetboek
Duidelijke wettelijke basis voor burenhinderleer
Vermoeden van toerekenbaarheid voor opdrachtgever van werken
Mogelijkheid van preventieve maatregelen
Vragen over burenhinder?
Bart Van Baeveghem
secretariaat@synergylaw.be