Op 27 april 2018 gaf Bart Van Baeveghem in samenwerking met uitgeverij Wolters Kluwer een webinar over de diverse aspecten van het thema “burenhinder”.

Er waren 39 deelnemers die live de uitzending van het seminarie volgden.

Ook uit de vragen van de deelnemers bleek dat burenhinder bijzonder actueel is met bijzondere facetten en implicaties op tal van juridische domeinen.

U treft hierbij een samenvatting van het seminarie.

Overzicht

• Historiek

• Wie is uw “buur”

• Toerekenbaarheid

• “abnormale” hinder

• Fout en burenhinder

• Verzekeringsproblematiek

• Burenhinder en bodemverontreiniging

• Openbare werken

• Sanctie

• Abnormale vatbaarheid

• Procedure

• Burenhinder en vergunningen

   

   

  Historiek burenhinder

• van fout-theorie naar evenwichtsleer

• schoorsteen en kanaalarresten van Cass. 06 april 1960

• “evenwicht”

• “passende compensatie” en “abnormale lasten”

• Grondslag in art. 544 B.W. zelf, traditie en artikel 16 GW

• Relatie/verschil met misbruik van eigendomsrecht

 

 

Wie is een “buur”

• Titularis van attribuut van eigendomsrecht

• Een rechtdat slaat op een naburigerf

• Dus niet de “betreder” feitelijke bezetter zonder recht noch titel! (Cass. 05 december 2016)

• Zakelijk of persoonlijk recht (huurder: Cass. 10 januari 1974)

• Niet noodzakelijk naastelkaar: in de buurt

• Bij = erf, noodzakelijk een onderscheiden deel  van dat erf (Cass. 4 juni 2012)

• Zelf een beetje de eigen buur: VME

• Aannemer is in principe geen buur (Cass. 28 januari 1965)

• Potentieel zeer ruime reikwijdte van toepasselijkheid: overheid, VME, weggebruiker? aannemer?

 

 

Toerekenbaarheid

• “daad, verzuim of gedraging” die kan worden toegerekend (Cass. 3 april 2009)

• Ook indien de gedraging foutief is (Cass. 11 februari 2016) –

• Loutere bewaring van de zaak volstaat niet (meer)

• Belangrijk!!!  bijzonder bij brandschade

• Specifieke onderzoeksmaatregelen vragen in kader van oorzaak van brand

• Rol van advocaat en motiveringsplicht van de rechter

 

 

Uitwerking toerekenbaarheid

• Ook indien schade door fout van derde is veroorzaakt, mits evenwicht verbroken is (Cass. 25 juni 2009)

• De driehoeksrelatie bouwheer –aannemer –schadelijdende buur

• “de vaststelling dat door de aannemer foutief uitgevoerde werken aanzienlijke schade hebben veroorzaakt, impliceert niet dat evenwicht is verbroken. Er moert eerst worden vastgesteld dat de werken die de nabuur heeft laten uitvoeren abnormale hinder hebben veroorzaakt” (o.a. Cass. 13 december 1985)

 

 

Toepassingen toerekenbaarheid

• Luik 13 maart 2013 (naburig dak in brand: bouwheer compensatieplichtigvoor fout van aannemer –fout inherent aan bestelde werken)

• Bergen 1 oktober 2015 (instorting door werken van huurder –niet toerekenbaar aan onwetende  eigenaar)

• Cass. 16 februari 2017 (hinder door verwaarlozing huurwoning toerekenbaar aan erfgenaam van verhuurder in onverdeeldheid -in solidumaansprakelijk met langstlevende echtgenoot)

• Gent 11 februari 2016 (brand met onbekende oorzaak in verhuurde schuur niet toerekenbaar aan verhuurder)

   

  Wanneer is hinder abnormaal?

• Criteria:

• plaats

• duur 

• intensiteit

• eerstaanwezigheid-…

• Hinder uit natuurlijke afloop van water is geen abnormale hinder (Antwerpen 2 april 2014)

   

   

  Verband burenhinder en fout-aansprakelijkheid

• Burenhinder toepasselijk ook voor foutieve oorsprong hinder (Cass. 11 februari 2016)

• Sluiten elkaar niet uit (Cass. 13 maart 1987)

• De relatieve prioriteit van de fout-aansprakelijkheid

• Burenhinder als ondergeschikt rechtsmiddel

• Burenhinder leidt niet noodzakelijk tot integrale schadevergoeding

   

   

  Toepassingen fout-burenhinder

• Bergen 16 januari 2016: buur pompt kelderwater aan te groot debiet en veroorzaakt schade –compensatieplichtigobv544 en Hof hoeft  1382 niet meer te onderzoeken

• Vred. Meise 22 december 2016: loutere argumentatie ogvart. 37 Veldwetboek (burenhinder toepasselijk doch niet ingeroepen)

• Vred. Waver 17 november 2015 (haag gesnoeid op 3 m hoogte is niet hoogstammig en veroorzaakt geen burenhinder, zelfs niet op minder dan 2 meter)

   

  Verzekeringstechnische complicaties

• “De opdrachtgever die veroordeeld is tot compensatie aan buur wegens fout van aannemer, is niet gesubrogeerdin de rechten van de buur om zich tegen de aannemer te keren. (Antwerpen 11 februari 2015)

• Aansprakelijkheidsverzekeringen: ook burenhinder inbegrepen?

   

   

  Burenhinder en aansprakelijkheid bodemverontreiniging

• Bodemvervuiling en sanering kan aanleiding geven tot burenhinder

• Bodemdecreet voorziet aansprakelijkheidsbeperkingen voor de “onschuldige eigenaar of gebruiker” (voor historische verontreiniging) voor wat betreft aansprakelijkheid die gegrond is op de loutere eigendom of de loutere bewaring van de grond. (art. 23 Bodemdecreet)

• Maar deze aansprakelijkheidsbeperking sluit allicht burenhinder niet uit, indien toerekenbaar.

• Gent 17 april 2015: BOFAS als buur compensatieplichtig t.o.v. eigenaar garage

   

   

  Burenhinder bij openbare werken

• Geen algemeen rechtsbeginsel dat openbaar belang voorrang heeft op privaat

• Maar principe van gelijke verdeling van openbare lasten (Cass. 23 mei 1991 –Cass. 28 januari 1991)

• Overheid kan aan particulieren niet méér lasten opleggen zonder vergoeding dan deze die in het algemeen belang moeten worden gedragen (Cass. 24 juni 2010).

 

Toepassingen

• Hinder restaurant door openbare werken (Cass. 01 oktober 1981)

• Barsten in huis door openbare werken: toerekenbaar aan overheid –fout van aannemer (te zwaar materieel) (Luik 21 oktober 2015)

• Vermelding van aangestelde gasmaatschappij op interventieformulier geen buitengerechtelijke erkentenis –(Gent 18 december 2014)

 

 

hinder door openbare werken: in de kantlijn

• Wet 3 december 2005 –inkomenscompensatievergoeding aan zelfstandigen

• Rechten en plichten van aangelanden van openbare wegenis

   

  De sanctie: een passende compensatie

• In natura (passende maatregelen) of bij equivalent (financieel)

• Rekening houden met normale lasten (Cass. 23 november 2000)

• Billijke raming kan (ook al is andere berekening mogelijk) (Cass. 24 maart 2016)

• Herstel van evenwicht

• Geen volledig verbod, zelfs als dit de enige wijze tot herstel van evenwicht is (Cass. 14 december 1995)

• Creativiteit in passende maatregelen

• “geen rekening houden met latere gebeurtenissen die geen verband houden met hinderlijke feit noch met de schade zelf die de toestand van de betrokkenen zou hebben verbeterd. 

• Wel indien latere gebeurtenis daarmee wel verband houdt”

   

  Abnormale vatbaarheid voor burenhinder

• Doorbraak van causaal verband door “aanleg voor schade”

• “De abnormale vatbaarheid van het pand van de naburige eigenaar heeft slechts een weerslag op de rechtmatige en passende vergoeding, wanneer de feitenrechter vaststelt dat zonder de daad, het verzuim of het gedrag van de veroorzaker van de hinder die de gewone ongemakken van het nabuurschap overtreft, die schade zich zou hebben voorgedaan zoals ze in concretois ontstaan. (Cass. 15 november 2013)

• Dus: in principe speelt abnormale vatbaarheid geen rol, tenzij ook zonder de hinder de schade ook zou zijn opgetreden

   

  Een  laattijdige vordering?

• Verjaringstermijn 5 jaar (art. 2262bis§1, tweede lid)

• Vanaf manifesteringvan overmatige hinder

• Ook als hinder is opgehouden (Cass. 01 februari 2008)

• Ook indien geen eigenaar meer (Cass. 28 juni 1990)

   

  Procedure

• Aanvullend recht (Cass. 29 mei 1989)

• Dus niet ambtshalve op te werpen (Cass. 20 maart 1980)

• Partijen kunnen regelen

• Rechtbank van eerste aanleg

• Soms gerelateerd aan specifieke bevoegdheden van vrederechter

• Raad van State niet bevoegd (RvS 10 april 1984)

• In geval van eigendomsoverdracht lot van procedure regelen

• Bij akkoord: eventueel opletten met tegenwerpelijkheid!

   

  Burenhinder en de vergunningverlenende overheid

• Verkregen vergunning mag geen afbreuk doen aan subjectieve rechten

• De beoordeling van de “goede ruimtelijke ordening”

• Overheid is gebonden door de uitspraak van de burgerlijke rechter inzake burenhinder (medewerkingsplicht)

• Dus vergunning kan niet worden geweigerd, ook niet indien strijdig met goede ruimtelijke ordening, indien ze noodzakelijk is om burgerlijke uitspraak uit te voeren. (RvS 15 juli 2015)

• Rechter mag zich niet in de plaats van bestuur stellen (Cass. 3 januari 2008)

   

  Blik op de toekomst? (onder voorbehoud)

• Verdere uitbreiding en verfijning van toepassingsgebied

• Eindelijk eens naar een wettelijke verplichte brandverzekering?

• Naar een nieuw Boek Goederenrecht in een Nieuw Burgerlijk Wetboek

• Duidelijke wettelijke basis voor burenhinderleer

• Vermoeden van toerekenbaarheid voor opdrachtgever van werken

• Mogelijkheid van preventieve maatregelen

   

  Vragen over burenhinder?

  Bart Van Baeveghem

  secretariaat@synergylaw.be