Of het nu gaat om overhangende takken, bouwwerken die te dicht bij de perceelsgrens komen, geluidsoverlast van een huurder, … Burenhinder kan een vastgoedtransactie flink bemoeilijken! In de opleiding ‘Burenhinder: gevolgen en oplossingen voor de vastgoedmakelaar’ bekijkt Bart Van Baeveghem ( advocaat-partner bij Synergylaw) enkele veelvoorkomende cases en mogelijke oplossingen.
Welke uitdagingen brengt burenhinder met zich mee bij de verkoop van een woning?
“Burenhinder is niet alleen een juridisch vraagstuk. Het raakt ook de waarde en overdraagbaarheid van een onroerend goed”, begint Van Baeveghem. Denk aan een boom die over de perceelsgrens hangt en al jaren een twistpunt is tussen buren. Of zelfs onduidelijkheid over waar de perceelgrens nu precies ligt. “Conflicten die ontstaan in dergelijke situaties kunnen na een verkoop als een boemerang terugkomen bij de makelaar, met alle gevolgen van dien”, knikt hij.
Wat is de rol van vastgoedmakelaars bij burenhinder?
“Makelaars worden geacht problemen die zichtbaar zijn, of waar duidelijke aanwijzingen voor bestaan, tijdig te signaleren”, zegt Van Baeveghem. Maar oplettendheid alleen is niet voldoende! Hij gaat verder: “Sinds 2021 is het topic burenrelaties ook opgenomen in het Nieuw Burgerlijk Wetboek. Hierdoor wordt in de wet duidelijker gesteld welke stappen je kan nemen om burenhinder op te lossen. De wetgeving laat ook toe om preventief op te treden bij een aanzienlijk risico, zoals bij potentiële grootschalige grondvervuiling.” Om toekomstige problemen te vermijden, ben je dus maar beter op de hoogte van de regelgeving rond burenhinder.
Vijf best practices bij burenhinder
Wat mogen deelnemers van de opleiding verwachten?
“De opleiding is meer dan een opsomming van regels en wetten”, klinkt het. Deelnemers mogen hun eigen cases meebrengen. We proberen praktische inzichten te bieden en we kijken hoe je met burenhinder kan omgaan zonder in het conflict meegezogen te worden. Door deze tips in de praktijk te brengen, kan je als makelaar niet alleen juridische problemen vermijden, maar ook vertrouwen creëren bij je klanten en je professionele meerwaarde laten zien. “Verder wordt er aandacht besteed aan complexe situaties, zoals geschillen binnen VME’s of risico’s bij renovatiewerken. Daarbij kijken we welke verzekeringen je kan afsluiten om je beter in te dekken”, besluit Van Baeveghem.
Wil je leren hoe je (potentiële) burenhinder kan herkennen, voorkomen en/of oplossen? Mis dan zeker niet de opleiding ‘Burenhinder: gevolgen en oplossingen voor de vastgoedmakelaar’! De opleiding gaat door op volgende locaties en data. Info en inschrijven via vivo.be.
Wij zijn een dynamisch en ambitieus kantoor in het centrum van Dendermonde. Ter versterking van ons team zijn wij op zoek naar een advocaat-medewerker en/of een tweede- of derdejaarsstagiair (m/v/x)
Ons kantoor is een allround kantoor met focus op vastgoed-, contracten- en ondernemingsrecht. In ons aanbod zit tevens aansprakelijkheids-, straf- en familierecht.
Ervaring is zeker een pluspunt, maar gedrevenheid en leergierigheid zijn belangrijker.
Wij zijn bereid grondig te investeren in vorming en begeleiding van een medewerker die interesse toont in een duurzame samenwerking.
Kan u werken in teamverband, bent u flexibel en houdt u van afwisseling tussen rechtbank- en kantoorwerk, dan zijn wij een ideale match.
Uw sollicitatie wordt met de nodige discretie behandeld.
Als advocaat-medewerker ben je verantwoordelijk voor:
Wij zijn op zoek naar een gemotiveerde kandidaat met als profiel:
Wat bieden wij u?
Iets voor jou?
U kan solliciteren via secreteriaat@synergylaw.be inclusief een motiveringsbrief, curriculum vitae en een kopie van uw diploma.
Vanaf 1 januari 2025 treden strengere regels voor schenkingen in voegen. Een schenking is het instrument bij uitstek voor schenkers om (hoge) erfbelastingen te vermijden voor hun ontvangers. De periode voor een ‘belastvrije schenking’ zal worden verlengd van drie jaar naar vijf jaar.
Niet-geregistreerde schenkingen onder het vergrootglas
Een schenking van onroerende goederen (zoals een huis) moet u altijd laten registreren bij de notaris.
Een schenking van roerende goederen hoeft u niet verplicht te laten registeren. Het is voor deze niet-geregistreerde schenkingen zoals geld, juwelen, een auto, aandelen, etc. dat de ‘verdachte periode’ wordt verlengd.
Op vandaag moet de schenker op zijn minst drie jaar in leven blijven tijdens de ‘verdachte periode’ om te kunnen schenken zonder betaling van registratierechten. Overlijdt de schenker binnen deze periode, dient de ontvanger van de schenking alsnog een erfbelasting te betalen op de gehele waarde van de schenking.
Het is deze ‘ verdachte periode’ die de Vlaamse regering verlengt naar vijf jaar. De nieuwe regel zal enkel van toepassing zijn op de nieuwe ongeregistreerde schenkingen vanaf het moment van de invoering (1 januari 2025). Voor de reeds bestaande schenkingen blijft de verdachte periode ten belope van drie jaar van toepassing.
Een alternatieve piste: uw schenking toch laten registeren
Voor mensen die dit risico liever niet willen nemen, bestaan er weldegelijk nog andere manieren om een erfbelasting te vermijden.
U kan ervoor opteren om uw schenking te laten registreren bij de notaris of via een onderhandse akte die u zelf opstelt en doorstuurt naar FOD Financiën. U zal daarop een ‘schenkbelasting’ dienen te betalen.
Deze schenkbelasting zal altijd lager zijn dan de mogelijke erfbelasting. Doordat u de schenking laat registreren zal door uw ontvanger nooit een erfbelasting betaald moeten worden.
Hulp of advies nodig?
De boodschap is dan ook om tijdig een goede afweging te maken tussen de voorziene erfrechtelijke mogelijkheden die er bestaan om een schenking uit te voeren.
Wenst u juridisch advies in verband met de diverse juridische mogelijkheden en dewelke voor u het voordeligst zijn in uw specifieke situatie? Neem dan gerust contact op met ons kantoor via het contactformulier op de website of stuur ons een mail met uw juridische vraag naar secretariaat@synergylaw.be
Het Grondwettelijk Hof heeft in een Arrest van 20 juni 2024 de juridische mogelijkheden voor wettelijke (ex)-samenwonenden verruimd. Het Grondwettelijk Hof hecht aan de gezinswoning een dermate belang dat het principe niet langer alleen voor gehuwde koppels (ongeacht het huwelijksvermogensstelsel) kan worden aangewend.
De preferentiële toewijzing van de woning bij (ex-)echtgenoten: What’s in the name?
Voor het Arrest van 20 juni 2024 was het principe van de ‘preferentiële toewijzing’ van de woning een juridisch instrument dat enkel voorzien was voor gehuwde koppels conform art. 2.314 BW (ongeacht het huwelijksvermogensstelsel).
Art.2.314 BW voorziet de mogelijkheid dat elk van de echtgenoten bij de vereffening-verdeling van het huwelijksstelsel ‘de toewijzing’ bij voorrang kan vragen voor bepaalde goederen zoals de gezinswoning, eventueel mits betaling van een oplegsom.
In de praktijk komt dit vaak neer op een situatie waarbij echtgenoten gaan scheiden en ze een beslissing moeten nemen over de toekomst van de woning. Zo kunnen (ex-)echtgenoten enerzijds opteren om de woning te verkopen aan een derde of anderzijds kan het zijn dat één van de (ex-)echtgenoten of beide (ex-)echtgenoten de woning zelf willen overnemen.
In het eerste geval, indien één van de echtgenoten de woning wil overnemen, dan is de notaris verplicht om ‘bij voorrang’ in te gaan op de vraag waardoor het huis niet aan een derde wordt verkocht. In het tweede geval, indien beide echtgenoten de woning willen toebedeeld krijgen, zal de rechter of de notaris de knoop moeten doorhakken, rekening houdende met diverse omstandigheden zoals gezinsbelangen, uitbating beroepsactiviteiten,…
Wettelijke samenwonenden vallen niet langer uit de boot
Het Grondwettelijk Hof neemt het heft in eigen handen ten aanzien van wettelijk samenwonenden. Wettelijk samenwonende partners kunnen beschouwd worden als onverdeelde eigenaars van de gezinswoning. Bij de beëindiging van de wettelijke samenwoning moeten ook zij, net zoals (ex-)echtgenoten, in de mogelijkheid zijn om de vroegere levensgemeenschap te vrijwaren.
Conclusie
Voortaan mag het juridisch principe van de preferentiële toewijzing van de gezinswoning dus ook gevraagd worden door (ex-)wettelijk samenwonenden.
Opgelet, de wet voorziet deze mogelijkheid niet, maar het Grondwettelijk Hof rekt op die manier de wet open en zorgt ervoor, in afwachting van een wetswijziging, dat nu ook (ex-)wettelijk samenwonenden beroep kunnen doen op het principe van de preferentiële toewijzing van de woning.
Op die manier wordt er niet langer met twee maten en twee gewichten een (ongrondwettig) onderscheid gemaakt tussen beide samenlevingsvormen.
De Wet van 28 maart 2024 houdende bepalingen inzake digitalisering van justitie en andere bepalingen neemt bepaalde aspecten van het familierecht onder handen. In dit artikel worden twee aspecten uitgelicht. Vooreerst worden de modaliteiten waaronder een kind kan worden gehoord uitgebreid. Daarnaast bepaalt de wetswijziging dat bij een akkoord tussen ouders het belang van het kind expliciet moet worden verduidelijkt.
Minderjarigen onder de twaalf jaar hebben nu een hoorrecht
Op basis van art. 1004/1, nieuwe §1, eerste lid Ger.W. heeft elke minderjarige over wie de procedure handelt het recht om gehoord te worden.
Voorheen werd een onderscheid gemaakt tussen kinderen op basis van de leeftijdsgrens van 12 jaar. Kinderen onder de leeftijdsgrens van 12 jaar werden onder de oude wetsbepalingen niet automatisch uitgenodigd en ingelicht over het hoorrecht. Het kind, de ouders en het Openbaar Ministerie konden dit wel op eigen initiatief vragen.
In de nieuwe wet wordt in principe de leeftijdsgrens van 12 jaar behouden, maar worden de kinderen jonger dan 12 jaar nu ook actief ingelicht over het feit dat een kind een dergelijk verzoek kan overmaken aan de rechter.
De wet verduidelijkt dat in het verzoek met betrekking tot een kind onder de 12 jaar, duidelijk moet worden aangegeven of dit verzoek uitgaat van de minderjarige zelf, dan wel van de ouders (art. 1004/1, nieuwe §3/1, tweede lid Ger.W). Het belang ligt hem in het gegeven dat wanneer het verzoek uitgaat van de minderjarige zelf, de rechter verplicht is om in te gaan op het verzoek, ongeacht de leeftijd van het kind.
Belangrijke kantmelding is dat de minderjarige kan weigeren om gehoord te worden. Het gaat nog steeds over een hoorrecht waardoor de minderjarige niet verplicht is om in te gaan op de uitnodiging.
In bemiddelingsakkoorden: het belang van het kind dient te worden toegelicht
In de nieuwe wet zijn er nieuwe wetsbepalingen toegevoegd in verband met bemiddelingsakkoorden tussen ouders (art. 1004/1 Ger.W). De bepaling heeft in eerste instantie betrekking op de homologatie van akkoorden tussen partijen die tot stand gekomen zijn in het kader van een buitengerechtelijke middeling, zoals bijvoorbeeld de echtscheiding door onderlinge toestemming. Tevens, heeft de bepaling ook betrekking op akkoorden die tot stand gekomen zijn in het kader van een door de rechter aangestelde bemiddelaar.
Partijen zijn nu verplicht om in een onderling akkoord te verduidelijken op welke wijze er rekening wordt gehouden met het belang van het kind. In concreto, dienen partijen te verduidelijken in welke mate het akkoord het belang van het kind mee in aanmerking heeft genomen, of de minderjarige al dan niet werd gehoord, en op welke wijze(n) de ouders te werk zijn gegaan om te bepalen wat het belang van hun kind is. Partijen dienen dus verder te gaan dan het louter opnemen van stijlformules. In de praktijk zal het vooral gaan over de mogelijkheid om hobby’s te blijven uitoefenen, de afstand naar de school, contact met familie, etc.
Bovendien houdt de wetswijziging in, dat in een akkoord tussen partijen over gemeenschappelijke kinderen, ook verduidelijkt moet worden op welke wijze het belang van de minderjarige halfbroers/ halfzussen van de gemeenschappelijke kinderen in aanmerking wordt genomen.
Bij gebreke aan bovenstaande informatie in verband met het belang van het kind in een bemiddelingsakkoord, kan de rechter niet overgaan tot homologatie ervan. De rechter dient de partijen voldoende tijd te geven om het akkoord op dat punt verder aan te vullen opdat het opnieuw kan voorgelegd worden en kan worden gehomologeerd.
Het belang van het kind goed motiveren is dus de boodschap.
Op 17/09/2024 verzorgt mr. Bart Van Baeveghem een opleiding in verband met het nieuwe goederenrecht aan landmeters. Dit in een organisatie met uitgeverij Die Keure en de Nederlandstalige Kamer van de Koninklijke Confederatie Landmeters-Experten.
Mr. Bart Van Baeveghem zal tijdens deze studievooravond de stand van zaken m.b.t. het nieuwe BW toelichten met de focus op wat voor gerechtsdeurwaarders belangrijk is.
Het nieuwe wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV) is ondertussen al even in werking getreden (sinds 1 mei 2019). Een van de hoekstenen van het nieuwe wetboek bestaat uit het realiseren van een vereenvoudiging door een beperking in het aantal vennootschapsvormen. Ondernemingen dienen uiterlijk 31 december 2023 hun statuten te wijzigen conform de vennootschapsvormen voorzien in de nieuwe wetgeving. Met de nakende deadline in zicht, geven we u nog even de belangrijkste informatie op een rijtje.
De overgangsperiode
Concreet bepaalt de wet van 23 maart 2019 tot invoering van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en houdende diverse bepalingen (“de Invoeringswet”) dat de oude ondernemingsvorm moet worden getransformeerd tot één van de nieuwe vormen.
Om dit te realiseren dienen de statuten van de onderneming te worden gewijzigd. Statuten zijn de uitvalsbasis van elke onderneming en omvatten alle spelregels omtrent de werking van een onderneming.
Voor alle ondernemingen die op 1 mei 2019 reeds bestonden werd een overgangsperiode van vier jaar ingeschreven. Deze overgangsperiode kent een einde op 31 december 2023. In concreto, vennootschappen en verenigingen moeten hun statuten in overeenstemming brengen met het nieuwe WVV tegen uiterlijk 1 januari 2024.
Opportuniteiten
Een tijdige statutenwijziging is van belang zodat u de nodige vrijheid heeft om zelf een nieuwe rechtsvorm te kiezen waaronder u uw professionele activiteiten kan verderzetten. U kan hierbij de opportuniteit benutten om bepaalde statutaire regelingen te herzien en zo uw statuten te optimaliseren.
Zo kent een nieuwe BV veel meer flexibiliteit dan de oude BVBA. U kan in de BV verschillende soorten aandelen uitgeven, en dat met een onbeperkt stemrecht. Ook de winstrechten van aandelen kunnen verschillen. U kan daarnaast in de statuten bepalen dat aandelen vrij overdraagbaar zijn. Meer algemeen, kan u ook de bestuurs- en vertegenwoordigingsbevoegdheden wijzigen.
Risico’s bij het stilzitten van vennootschappen
Wacht derhalve niet langer met de aanpassing van de statuten. Een niet tijdige aanpassing kan namelijk negatieve gevolgen hebben. Bepaalde vennootschapsvormen zoals Comm.VA, CVOA, LV en ESV zijn door het nieuwe WVV afgeschaft. Bij het verstrijken van de overgangsperiode worden deze vormen van rechtswege omgezet naar een door de wet aangewezen rechtsvorm. Mogelijk is dit niet wat u wil. Een automatische omzetting kan misschien in uw nadeel zijn.
Tevens, indien u voor 1 januari 2024 de statuten niet heeft aangepast, zijn de leden van het bestuursorgaan persoonlijk en hoofdelijk aansprakelijk voor de schade geleden door de rechtspersoon of door derden ten gevolge van de niet-nakoming van deze verplichting, indien er schade kan worden aangetoond.
Hulp of advies nodig?
De centrale boodschap is dan ook om nu uw statuten te wijzigen indien u dit nog niet heeft gedaan. Op die manier kan u eventuele problemen vermijden. U kan ons uiteraard altijd contacteren voor verdere vragen of advies in verband met een statutenwijziging en de vormvereisten hieromtrent of andere vraagstukken in verband met vennootschappen en verenigingen.
Welke kosten kunt u aanrekenen indien uw klant niet betaalt?
Als uw klant niet betaalt dan zal u hem eerst moeten aanschrijven met de vraag om te betalen. Dit brengt extra kosten met zich mee. In uw algemene voorwaarden kan u opnemen dat hiervoor extra kosten zullen worden aangerekend. Dit is evenwel aan regels gebonden. Wij zetten ze hieronder op een rijtje.
Er mogen geen kosten worden aangerekend aan de consument voor de eerste herinnering bij niet-betaling
Als uw klant niet op tijd betaalt dan zal u hem eerst moeten aanschrijven met de vraag om te betalen.
Deze eerste herinnering dient minstens volgende gegevens te bevatten:
Voor het versturen van deze brief of mail mogen geen kosten worden aangerekend.
Er moet een termijn van 14 dagen worden gerespecteerd
Alvorens u een vergoeding zou kunnen vragen voor kosten wegens laattijdige betaling dient er een termijn te worden gerespecteerd van 14 dagen.
Als u de eerste herinnering per post verstuurt, dan vangt deze termijn van 14 dagen aan vanaf de derde werkdag na verzending van de herinnering aan de consument.
Als u de eerste herinnering verstuurt per mail, dan vangt de termijn van 14 dagen aan op de kalenderdag die volgt op de dag waarop de herinnering werd verzonden aan de consument.
De bedragen wegens niet betaling zijn beperkt
De bedragen die mogen worden aangerekend na verzending van de eerste herinnering en de wachttermijn van 14 dagen zijn door de wet beperkt.
Enerzijds kunnen er intresten worden aangerekend. Deze mogen evenwel niet meer bedragen dan de referentie-intrestvoet vermeerderd met 8 procentpunten.
Anderzijds kan u een forfaitaire vergoeding vorderen in functie van het verschuldigde bedrag.
Deze bedragen dekken enerzijds de verwijlintresten van de schuld en anderzijds alle kosten voor de minnelijke invordering van de onbetaalde schuld. Elk schadebeding dat andere bedragen bevat is verboden.
Het schadebeding moet opgenomen zijn in uw algemene voorwaarden
Opdat u recht zou hebben op de voormelde bedragen, dient u in uw algemene voorwaarden een schadebeding op te nemen waarin uitdrukkelijk staat dat u gerechtigd bent op intresten en/of een forfaitair bedrag.
Belangrijk is dat u de algemene voorwaarden vóór het sluiten van de overeenkomst bezorgt aan uw klant. Het volstaat niet dat de algemene voorwaarden pas worden meegedeeld bij het versturen van uw factuur.
Hulp of advies nodig?
Heeft u vragen of hulp nodig bij het invorderen van facturen of wilt u uw algemene voorwaarden aanpassen, neem dan gerust contact op met ons kantoor.
De wettelijke bepalingen over eigendom, erfpacht en
opstal werden met ingang van 1 september 2021 met de
invoering van het nieuw goederenrecht grondig hervormd.
Landmeters-experten komen in kader van hun opdrachten
vaak met deze figuren in aanraking. Tijdens deze opleiding
in 2 delen leert men dit praktisch optimaal toe te passen.
Theoretisch gedeelte:
– In dit eerste gedeelte wordt stilgestaan bij de
belangrijkste wijzigingen rond erfpacht en opstal in
het nieuwe goederenrecht. Ook andere nieuwe
bepalingen over afpaling en erfdienstbaarheden die
voor de landmeter relevant zijn, komen aan bod. U
zal merken dat er heel wat is veranderd, maar dat
we nog lange tijd zullen worden geconfronteerd
met de gevolgen van de oude wetgeving.
Praktisch gedeelte: (aan de hand van een aantal uitgewerkte voorbeelden)
– Type plannen in functie van het vestigen van
erfpacht, recht van opstal (volumeperceel),
erfdienstbaarheid en vruchtgebruik, al dan niet
binnen een mede-eigendom.
– Verschillen qua opmaak plannen en eventuele
meerwerk (-kost) naar aanleiding van het gekozen
zakelijk recht
Programma
15.30 u. Onthaal van de deelnemers
16.00 u. Deel 1
17.15 u. Pauze
17.45 u. Deel 2
19.00 u. Einde
Docenten
Bart van Baeveghem, Advocaat Advocatenkantoor Suy & Van Baeveghem
Sven Verheugen, Landmeter-Expert Vennoot bij Teccon
Zie onderstaande link voor meer informatie m.b.t. locatie, inschrijving,.. :
https://synergylaw.be/wp-content/uploads/2023/03/Folder-Erfpacht-en-opstal-op-maat-van-de-landmeter-1.pdf