Het Vlaams Woninghuurdecreet - Door Bart Van Baeveghem

- Bart Van Baeveghem

Het Vlaams Woninghuurdecreet is in werking getreden op 1 januari 2019. Alle woninghuurovereenkomsten m.b.t. een pand dat gelegen is in het Vlaams Gewest en die worden afgesloten na 1 januari 2019 vallen onder deze nieuwe wetgeving.

Er zijn een aantal belangrijke veranderingen doorgevoerd.


Huurwaarborg van drie maanden

Voortaan mag de verhuurder (opnieuw) een huurwaarborg van drie maanden huur vragen. Dat is belangrijk, omdat verhuurders al te vaak hebben moeten ondervinden dat een huurwaarborg van twee maanden niet eens volstond om de kosten van een gedwongen uitzetting van een insolvabele huurder te bekostigen.

Het is wel de huurder die mag kiezen hoe hij de waarborg samenstelt: het blokkeren van een geldsom, een zekerheidsstelling bij een financiële instelling, een bankwaarborg via het OCMW, of desnoods via een persoonlijke borgstelling (indien de verhuurder daarmee akkoord gaat).

Huurders die moeite hebben om een waarborg van drie maanden huur te betalen, kunnen via het Vlaams Woningfonds een renteloze waarborglening aanvragen.

 

Huurovereenkomst van korte duur voortaan opzegbaar

Een huur van korte duur, dus van maximaal 3 jaar, kan voortaan door de huurder worden opgezegd met een opzegtermijn van drie maanden. Kosteloos is dit niet. De huurder moet immers een opzeggingsvergoeding betalen. Deze bedraagt anderhalve, één of een halve maand huur, afhankelijk of de door de huurder opgezegde huur eindigt in respectievelijk het eerste, tweede of derde jaar.   

De verhuurder kan de huur van korte duur niet voortijdig opzeggen.

 

Huurprijsherziening mogelijk na energiebesparende investeringen

Wanneer de verhuurder energiebesparende investeringen aan de woning heeft gedaan, kan hij met de huurder altijd een huurprijsherziening overeenkomen. Komen ze er niet uit, dan kan de verhuurder de huurprijsherziening eventueel aan de rechter vragen. Dat kan enkel wanneer de normale huurwaarde ten gevolge van de investeringen minimaal 10% hoger is dan de op dat moment toepasselijke huurprijs.

Het nieuw decreet bepaalt welke kosten en lasten voor de huurder, respectievelijk voor de verhuurder zijn. Er zal een lijst van kleine herstellingen worden opgesteld waarvoor de huurder verantwoordelijk is.

Verplichte brandverzekering

Brand en waterschade zijn risico’s die voor de huurder zijn. Tenzij hij kan bewijzen dat de brand niet door zijn schuld is ontstaan. Dat bewijs is erg moeilijk en het spreekt voor zich dat de kosten door brandschade zeer hoog kunnen oplopen. Het is dan ook een goede zaak dat de wetgever voortaan de huurder en de verhuurder verplicht een brandverzekering af te sluiten. 

 

Huurder beter beschermd bij verkoop van het gehuurde goed

Voortaan moet de koper van het gehuurde goed altijd de bestaande huurovereenkomst respecteren. Zelfs als ze niet is gerespecteerd. De koper kan de huur beëindigen volgens dezelfde modaliteiten als de vorige eigenaar. De koper is immers in de rechten van de vorige eigenaar getreden.

 

Duidelijke regeling voor samenwonende huurders

Het woninghuurdecreet voorziet een regeling voor huurders die samen een woning huren. Als de huurders gehuwd zijn of wettelijk samenwonend zijn, dan zijn of worden zij beiden officieel huurders. Dat geldt ook als de huurovereenkomst al was aangegaan vóór het huwelijk of de samenwoning en ook wanneer de overeenkomst slechts met één van de huurders is ondertekend. Voor de verhuurder wordt het niet altijd makkelijk om na te gaan wie hij nu precies als huurder heeft, want hij zal niet altijd op de hoogte zijn van een huwelijk of wettelijke samenwoning. Gaan de huurders uit elkaar, dan kunnen ze zelf beslissen wie er verder zal blijven huren. Zijn ze het niet eens, dan zal de Vrederechter beslissen.

Opgelet: bij huurders die feitelijk samenwonen, wordt de nieuwe bewoner niet zomaar medehuurder. De huurder en zijn nieuwe partner kunnen de verhuurder wel om toestemming vragen om de partner ook als medehuurder te aanvaarden. Als de relatie tussen feitelijk samenwonende huurders strandt, dan kan de feitelijke samenwonende huurder die het gehuurde goed wil verlaten de huur van zijn kant opzeggen. Hij kan in zijn plaats een nieuwe huurder voorstellen, maar de verhuurder en de overblijvende huurders moeten daar wel mee akkoord gaan. Eventueel kan de opzeggende huurder zich tot de Vrederechter wenden.

 

Studentenhuisvesting

Het woninghuurdecreet regelt ook een aantal aspecten van studentenhuisvesting. De huurwaarborg mag maximaal twee maanden huur beslaan. Een huurwaarborg in contanten is niet langer mogelijk. Alle kosten en lasten moeten voortaan in de huurprijs zijn inbegrepen.  Alleen water energie, telecommunicatie en belasting op tweede verblijven (indien die is verschuldigd) kunnen afzonderlijk worden aangerekend aan de huurder.

In principe mag de student zijn huur enkel met schriftelijke toestemming van de verhuurder overdragen aan een andere student of zijn kamer onderverhuren. Er zijne echter uitzonderingen, nl. als een student een uitwisselingsprogramma of een stage volgt. Een studentenhuur wordt nooit stilzwijgend verlengd en eindigt in principe steeds op einddatum. De studentenhuur kan door de student ook worden beëindigd als hij zijn studies stopzet of als één van zijn ouders (of een andere persoon die instaat voor zijn levensonderhoud) zou overlijden. Hij moet wel een opzeggingstermijn respecteren van twee maanden.


Voor de integrale versie van het woninghuurdecreet, gelieve volgende link te raadplegen: https://www.woninghuur.vlaanderen/